📍 Пълен анализ на пазара на недвижими имоти в София през първата половина на 2025 г.

🧭 Въведение

Настоящият анализ представя реална картина на софийския пазар за недвижими имоти, базирана на ключови демографски и икономически тенденции, както и на конкретни данни от сключени сделки през първото и второто тримесечие на 2025 г.

1. 👥 Демография и вътрешна миграция

• Населението на София официално надхвърля 1.28 млн. души, но реално живеят над 1.6 млн. поради нерегистрирани жители.
• Причини: достъп до работа, образование, здравеопазване и услуги.
• Това поставя натиск върху:
  • жилищния фонд;
  • градската инфраструктура;
  • транспорт и детски градини.
• Голяма част от новодошлите живеят под наем в сивия сектор – силен стимул за покупка на собствено жилище.

2. 💸 Минимална заплата и регионален натиск

• През 2025 г. минималната заплата достигна 1 000 лв.
  • Повишена покупателна способност;
  • Но и увеличени разходи за бизнеса.
• София абсорбира този ръст по-лесно.
• В други региони (особено Северозападна и Югоизточна България) това води до:
  • затваряне на малки бизнеси;
  • миграция към столицата.
• Следствие: централизация на търсенето и икономическа зависимост от София.

3. 🏘️ Жилищният пазар в София

• Голяма диверсификация на цени: от 1 200 до 3 300 €/м², според локация и качество.
• Ръст на цените:
  • +16% годишно за Q2 2024;
  • +20% при ново строителство.
• Над 60% от сделките са с ипотека.
• Търсенето се движи от:
  • млади семейства;
  • IT специалисти;
  • инвеститори;
  • нерегистрирани жители търсещи дългосрочно настаняване.

4. 📉 Достъпност на имотите (2023–2028 г.)

Графика: брой годишни заплати, нужни за покупка на 80 м² апартамент

Причини за влошаване:

• Цените на имотите растат по-бързо от заплатите;
• Увеличено търсене, ограничено предлагане;
• Концентрация на население и пазарна активност в София;
• Недостиг на терени за ново строителство.

⚠️ Извод:

Достъпността се влошава. Това изисква:

• повече финансови консултации;
• по-гъвкави модели на продажба;
• фокус върху ликвидни имоти;
• прилагане на политики за социално жилище.

✅ Заключения и препоръки

• София ще продължи да расте и да концентрира търсенето на жилища.
• Сделките през пролетта на 2024 показват устойчив интерес към покупка при ранни етапи на строителство.
• За агенции и инвеститори:
  • следете нерегламентираното търсене – то движи пазара;
  • предлагайте стойност, не просто площ;
  • комбинирайте данни, опит и прозорливост.

📬 Пазарът не чака. Действай сега – с добри данни и правилния партньор.

Ако търсите такъв, не чакайте, а се свържете с нас!